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未经公证的不动产继承登记业务难点对策

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话题·争鸣 |未经公证的不动产继承登记业务难点对策

原创:?沈庆?中国不动产官微?9月14日

强制公证取消以来,未经公证的不动产继承登记业务在一些地方已经逐步开展,既给广大群众带来了诸多便利,也帮助相关从业人员积累了不少经验。然而对于登记机构而言,办理该项业务的困难度依然较高,不少工作人员对经办此类业务有畏难情绪,甚至深感自己的能力无法满足组织和百姓的殷切期望。有鉴于此,笔者尝试着站在不动产登记受理人员的角度,对未经公证的不动产继承登记业务面临的难点进行梳理和分析,并提供一些应对思路。

难点及对策一

关系证明提供难,依靠组织调档案。

在窗口一线办理未经公证的不动产继承登记业务,面临的最大难点在于要求申请人提供完整准确的亲属关系证明。由于历史原因,申请人所提交的当事人之间能够证明合法继承关系的材料可谓五花八门,其中既有落款为社区、村委会的各类纸质凭证,也有企事业单位所出具的各种“奇葩”报告。公安部等12个部门于2016年9月出台了《关于改进和规范公安派出所出具证明的工作意见》,对于“亲属关系证明”做出了明确规定:曾经同户人员间的亲属关系,历史户籍档案等能够反映、需要开具证明的,公安派出所应当在核实后出具。依据这一规定,登记机构可以要求申请人到公安部门调取相应的材料,很大程度上解决了关系证明提供难的问题。然而在实际工作中,由于历史材料的缺失,尤其涉及部分新中国成立前的档案时,工作人员时常会遇到公安户籍登记表上的家庭成员有错登、漏登等情形,从而导致不动产登记公信力受到极大的挑战。因此,一味地偏听偏信公安机关所出具的证明,既不方便群众办事,也无法确保登记结果的准确性。

在实际操作中,有部分申请人在申请办理未经公证的不动产继承登记时,主动向登记机构提供了当事人的人事档案、党员档案,包括干部履历表、入党申请表、政审材料等,后经工作人员多方核查发现,其依靠原组织机关所调取的档案,可信度往往较高,内容的准确性也相较其他部门所出具的材料高很多。以此为鉴,在办理不动产继承登记业务时,登记机构可以充分利用《不动产登记操作规范(试行)》(以下简称《规范》)中关于继承、受遗赠的不动产登记申请人所需提交的申请材料的规定,所有继承人或受遗赠人与被继承人或遗赠人之间的亲属关系证明材料包括“其他能够证明相关亲属关系的材料等”,对于确定符合受理条件的,可以大胆予以办理。


难点及对策二

材料真伪识别难,形式审查资料全。

平心而论,除原权属证书外,登记机构对于申请人所递交材料的真伪识别具有一定难度,特别是面对不动产继承登记这样的复杂业务时。

《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)对“申请”和“查验”的工作流程有较为详细的规定,特别是《细则》第15条,对登记机构受理申请后所要查验的各个要点有比较详尽的解释,充分反映了我国不动产登记审查制度主要采用书面审查、形式审查的基本特征。因此,在实际操作中,对不动产登记书面申请材料侧重于查验“一致”“齐全”“准确”,不管是从现实可行性还是从高效便民的角度考虑都是比较合适的。登记机构应该在充分利用现有登记档案、脸部识别系统、身份证读卡器等软硬件措施的前提下,把主要精力放在严格遵守登记程序和规范上。按照 《细则》第104条的规定,提供虚假材料等欺骗手段申请登记的,可以根据公民意思自治原则,依法追究申请人相应责任。

此外,登记机构也应该创新体制机制,有条件的地区可以尝试给从业人员购买相应的职业保险,以解决一线窗口工作人员的后顾之忧。


难点及对策三

询问工作开展难,公证单位取真经。

询问一直是不动产登记工作的难点,对于未经公证的继承登记来说,需要全部继承人到场申请,并经工作人员询问,难度尤大。而且,工作人员需要按照询问对象身份的不同,对询问的内容突出差异性,以加强询问工作的针对性。同时,为确保询问内容的客观、公正,还应最大限度地排除外部干扰,尤其是避免部分当事人有受胁迫申请登记的可能。

登记机构可以参照公证处等部门的工作经验,采用设立专用问询接待室的方式,并配备相应的影音摄录装备,对申请人及利害关系人以单独询问的方式进行登记。如有必要的,登记机构还可以根据《不动产登记暂行条例》第19条的规定,通过信函、电话等方式,专门向有关单位了解情况,并制作特别询问记录,以进一步调查明确相关事项。以笔者所在江苏省张家港市不动产登记中心为例,实践中主动联系公证部门,虚心向兄弟单位取经,并参照其“询问笔录范本”加以修改,形成了专门的“不动产继承登记询问笔录”。继承登记牵涉多位法定继承人,以固定书面询问的形式开展工作,可以满足大多数不动产登记业务的要求,保证了大多数的登记业务能在尽可能短的时限内办结,有效降低了登记机构的行政成本。


难点及对策四

登记后果风险高,购买服务解民忧。

未经公证的不动产继承登记业务情况复杂多样,如遇到涉及复杂纠纷的遗产继承或遗赠等情形更是容易面临两难困境:如果登记机构不予登记,申请人可以认为登记机构不作为而申请行政复议或诉讼;如登记机构经合理审慎原则办理了登记,但其登记后果造成了利害关系人权利受损的,则又可能会以登记结果错误为由申请行政复议或是诉讼。

有鉴于此,登记机构要尽快厘清所办理的继承业务的类别,对于在核查中发现其产权尚有纠纷或者明显违背公序良俗的继承申请明确不予受理,并书面告知申请人,建议其通过司法途径从根本上解决其产权归属问题。当然,这就对广大工作人员的能力和水平提出了新的更高要求。同时,为了切实减轻群众的公证费用负担,加速推进国务院以“放管服”为根本理念的机构改革进程,不动产登记机构可以尝试通过申请财政落实专项资金,以购买公证服务的方式“让专业的人做专业的事”,真正实现“让数据多跑路,群众少跑腿”,保障登记业务办理安全、准确、高效。


作者单位:江苏省张家港市不动产登记中心


2018年11月12日 09:25
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